发92亿摘新螺蛳湾片区11宗地昆明历史总价最高地
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  7月15日,中海以79.4亿元斩获北京丰台区造甲村地块,是2019年最贵地块。

  而在短短11日后,这一纪录再次被刷新。7月26日,俊发以总价92亿元包揽昆明新螺蛳湾片区11宗地,新总价地块诞生。

  起源云南的“昆明一哥”俊发,一直是昆明土地市场的常客,拿地并不是稀奇事。可是,92亿元的价格仍出乎了很多人的意料。如若加上公建配套,实际拿地价格将高达126亿元。

  “目前在昆明能拿到那么多土地很难得了。”昆明业内人士康兵算了笔账,5-5.4之间的容积率,拿地楼面价约2842-3694元/平米,按照目前片区1.3万元-1.4万元/平米的住宅价格,有很大的利润空间。

  但以126亿拿地还是颇为冒险。在观点指数发布的2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100中显示,俊发以320亿元的半年销售位列51位。而在2018年,俊发以630亿元位于榜单第46位。

  换言之,俊发以将近去年年度销售的20%买了块地,这显然是一笔不小的开支。

  拿下高价地后,是否会带来资金压力?观点地产新媒体曾致电俊发集团,但截至发稿,暂未收到回应。

  7月26日,昆明新螺蛳湾片区11宗约789亩商住用地打包网上拍卖,起价约91.98亿元。最后,11宗地由俊发集团旗下的云南中豪置业有限责任公司以底价竞得。

  由于该地块需要承担约34亿元的公建配套,包括片区配套学校、医院、公共绿地及回迁房等,俊发的实际拿地价格高达126亿元。

  所以,该地块不仅成为云南昆明历史总价最高地块,同时也超越了北京刚诞生不到半个月的总价地块,成为2019年新全国总价最高地块。

  由此可见,此次俊发摘得的总价最高地块,不仅在于体量庞大,片区的土地单价也随着时间推移水涨船高。

  观点地产新媒体了解到,2011年3月,中豪置业拿下的新螺狮湾片区地块,总价64.87亿元,平均土地单价仅350.4万元/亩;2017年6月,万达拿下的草海北岸地块,总价74.77亿元,平均土地单价538万元/亩;2018年8月,平安不动产以57.88亿元摘得的呈贡高铁站旁地块,平均土地单价460万元/亩。

  其中,值得关注到的是,2015年,中豪置业拿下的新螺狮湾片区地块约380亩地因长期闲置被收回。2017年,中豪置业完成重组后,新螺蛳片区开发正式由俊发接盘。

  但是,此次出让地块的容积率也较高,在5-5.4之间。有市场分析认为,新螺蛳湾这批土地,或会开发成塔楼,也就是俗称的筒子楼。企业也会倾向于大规模开发塔楼,以降低楼面单价,并快速回笼资金。

  “这块地原来出过问题,不过价值还是非常高的。”康兵在接受观点地产新媒体采访时肯定了该地块的价值。

  “万科,碧桂园很多企业都谈过这几块住宅,指标和地段都还可以。”他称,地铁四号线在里面有站点,医院、学校等配套都很齐全,这些都是这块地的优势。

  “新螺狮湾不好的地都已经建完了,后面的住宅品质都比较高。”据他介绍,新螺狮湾片区如今房价约1.3万元-1.4万元/平米,预期未来仍存在较大的升值空间。

  跟“高价土地”有关的故事,很多都不太圆满。不少企业会用漫长的时间与极高的代价为当时的决定买单。

  “目前在昆明能拿到那么多土地很难得了。”康兵算了笔账,5-5.4之间的容积率,拿地楼面价约2842-3694元/平米,按照片区目前1.3万元-1.4万元/平米的住宅价格,有很大的利润空间。

  俊发为何拿下如此高价的地块?有分析认为,一方面是因为“昆明一哥”俊发深耕昆明,已连续10年蝉联昆明市场占有率第一名,有区域规模和操盘的优势。

  另一方面,则是外来竞争者所带来的压力。据了解,随着西部地区的活跃,昆明已集聚融创、、新城、蓝光、华侨城、招商蛇口等知名企业。

  行业普遍的现象,中型企业多少有些焦虑。随着行业集中度越来越高,中小房企的生存空间被不断挤压。

  对此,首要任务便是做大规模,以保证自己的安全,不被其他企业蚕食。花126亿元拿的地,或许也在一定程度上给予了俊发足够的安全感。

  但是,总价92亿元、实际成本高达126亿元的地块,对于俊发此类中型房企来说,仍旧是一场豪赌。

  拿高价地的风险必然存在。首当其冲就是对企业本身融资水平、资金流和企业控制的考验。还未上市的俊发,资金或只能来自于银行贷款及信托等非标通道。

  一旦未来片区遭遇调控压力等原因遭遇销路不畅,则容易导致存货高企等连锁反应。更何况,作为一家城市更新起家的房企,俊发向来以“慢周转”见长。

  “慢周转”的俊发一直没有掩饰自己的野心。观点地产新媒体了解到,2013年,俊发就曾发布过5年战略——要在2018年实现千亿销售额。

  不过,在随后几年,俊发并未踏上快速发展的快车。直到2019年,其销售金额仅为千亿的1/3左右。

  2018年,正式由俊发地产更名为俊发集团,加快了走出去的步伐。前任总裁张海民甚至透露,俊发会加速在京津冀、长三角、粤港澳大湾区的布局,拓展全国市场,并预计在年内将总部从昆明迁至上海。

  不过,俊发的土地储备向来充沛。数据显示,截至2018年,俊发土储已达到5013万平米,土储货值5650亿元。

  据其官网介绍,截止目前,俊发已在“深耕云南、布局全国四大区域”的战略下,昆明、大理、丽江、瑞丽、西双版纳、成都、贵阳、上海、无锡、郑州、西安、深圳、佛山、石家庄、海南万宁、泰国普吉、柬埔寨西哈努克港17个城市,开发建设百余个项目。

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